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Hauskauf-nicht die Katze im Sack kaufen

Oft wird lange gesucht, bis die Traumimmobilie gefunden ist. Egal ob es das Einfamilienhaus auf dem Land oder das Reihenhaus in der Stadt ist: die meisten Menschen kaufen ein Haus nicht mal eben so, sondern müssen lange für den Eigenanteil sparen und binden sich oft über 20 Jahre und länger an die Finanzierung. 

Doch was, wenn sich bereits wenige Monate nach dem Hauskauf herausstellt, dass es überall nasse Wände gibt, die vermutlich schon beim Hauskauf vorgelegen haben? Auch wenn das Saarländische Oberlandesgericht GU erteilt hat, dass der Verkäufer verpflichtet ist über alle Mängel zu informieren, so geschieht dies leider noch viel zu selten. Im Übrigen ist die Rechtsprechung leider auch noch nicht einheitlich. 

Mängelhaftung wird im Notarvertrag ausgeschlossen 

In einem normalen Kaufvertrag über Immobilien ist die Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. In solch einem Fall kann man sich dann nur vom Vertrag lösen (alternativ Schadenersatz bekommen) wenn man nachweisen kann, dass der Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hat. 

Was bedeutet arglistige Täuschung? 

Arglistige Täuschung beim Hauskauf bedeutet, dass der Verkäufer den Mangel gekannt und dabei absichtlich verschwiegen hat. Es ist also für den Käufer nicht leicht, eine arglistige Täuschung zu beweisen, denn er muss nachweisen, dass die Mängel dem Verkäufer schon vor dem Verkauf/dem Vertragsabschluss bekannt waren.

Der Käufer ist auch in der Pflicht! 

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass ein Käufer, der mehrere 100.000 € für ein Haus ausgibt, in der Pflicht ist, vor Vertragsschluss intensiv nach Schäden und Mängel zu fragen. Verneint der Verkäufer dann Mängel, die kurz nach dem Kauf auftreten, so ist er in der Pflicht. 

Zeugen bei der Hausbesichtigung 

Um zu vermeiden, dass man später ein Beweisproblem hat, sollte man zu jeder Hausbesichtigung Zeugen mit hinzunehmen. Bausachverständige können für eine kleine dreistellige Summe in der Regel den Käufer bei der Besichtigung begleiten. Solche Sachverständige erkennen zuverlässig den Zustand der Immobilie und können den Kaufpreis einschätzen. Darüber hinaus sind sie in der Lage, Kosten für die Sanierung zu schätzen. Wichtig ist, dass Sie den Bausachverständigen auch schriftlich beauftragen, auf Mängel zu achten und nicht nur, um den Verkehrswert festzulegen.  

Woran erkennt man Feuchtigkeitsschäden? 

Achten Sie bei der Besichtigung eines Hauses auf Auffälligkeiten. Frisch gestrichene Wände, insbesondere im Keller, sind immer merkwürdig und sollten die Alarmglocken schrillen lassen. Ebenso, wenn einige Wände komplett zugestellt sind, so dass man diese nicht mehr sehen kann. 

Auch Silberfische, die Feuchtigkeit lieben, lassen in großer Anzahl lassen häufig auf ein bauliches Problem schließen, wie man hier nachlesen kann. 

Prüfen Sie insbesondere Ecken und Außenwände auf Schimmelspuren, denn Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. 

Sofern Sie im kalten Herbst, Winter oder Frühling das Haus besichtigen, so nehmen Sie einen Luftfeuchtigkeitsmesser mit. Prüfen Sie einfach, wie hoch die Luftfeuchtigkeit in den verschiedenen Räumen ist. Auffällig hohe Luftfeuchtigkeit, zum Beispiel in den Kellern, kann auf ein Feuchtigkeitsproblem hinweisen. Fragen Sie nach und lassen Sie sich gegebenenfalls bestätigen, dass die Keller trocken sind. 

Nach dem Hauskauf 

Entdecken Sie Mängel erst nach dem Hauskauf, so müssen diese unverzüglich dem Verkäufer angezeigt werden, da sie zwei Jahre nach dem Entdecken verjähren. 

Schreiben Sie den Verkäufer an und versuchen Sie eine gütliche Einigung. Lassen Sie zeitgleich den Schaden vom Sachverständigen bewerten und festlegen, ob der Schaden schon vor dem Hauskauf angelegen hat. 

Leider helfen häufig nur noch rechtliche Schritte. Aus Kostengründen lohnt sich ein Prozess nur wenn die Beweislage gut ist und man dem Verkäufer das arglistige Verschweigen nachweisen kann. Ansonsten hat man auch noch hohe Prozess-und Rechtsanwaltskosten.

 

 

 

 


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